ООО «Юридическая мастерская»
Купля-продажа квартиры в 2019 г. Легко справлюсь сам?
Покупая в магазине продукты, мы особо не задумываемся над самим процессом покупки, так как делаем это регулярно. А как часто у нас возникает необходимость купить квартиру? По статистике человек меняет жилье 1-2 раза за свою жизнь. И опыта проведения сделок купли-продажи у большинства граждан нет. Но это вовсе не значит, что нужно отчаиваться и впадать в панику.

Допустим, что вы подобрали квартиру мечты и цена выглядит приемлемой. Теперь впереди у вас – бумажная волокита. Вот на этом и остановимся подробнее.
ЭТАП ПЕРВЫЙ: ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР
Далеко не всегда покупатель и продавец готовы сразу выйти на сделку. Иногда это время растягивается на месяц или на два. Для обоюдного спокойствия заключают предварительный договор. В нем прописывают все нюансы предстоящей сделки, а также закрепляется факт передачи авансового платежа.

Если предварительный договор предоставляет вам другая сторона сделки и настаивает на том, что менять там ничего не надо, это может говорить о том, что Вы имеете дело с мошенниками, нацеленными на то, чтобы лишить вас авансового платежа, рассчитывая на вашу правовую безграмотность.
Ценный совет: не стоит тянуть с заключением предварительного договора, иначе ликвидный вариант может быстро от вас уйти.
ЭТАП ВТОРОЙ: АНАЛИЗ ДОКУМЕНТОВ
Как бы нам не хотелось верить человеку на слово, в отношении покупки или продажи квартиры так делать не стоит. После подписания предварительного договора стоит запросить у продавца или его представителя полный пакет документов. Кстати, если в сделке участвует не сам продавец, а его доверенное лицо, то этот факт подлежит первоочередной проверке до передачи каких-либо денег.

К несчастью, не существует единый пакет документов. В каждом индивидуальном случае он разнится. Приведем минимальный список:
· Договор купли-продажи;
· Справка о зарегистрированных;
· Заявление от продавца;
· Заявление от покупателя;
· Квитанция об оплате гос. пошлины;
· Кредитный договор (в случае ипотечной сделки).

Другая неприятность состоит в том, что по закону список обязательных документов меньше, чем требуется для совершения сделки, результат которой не может быть в дальнейшем оспорен. Например, сейчас не нужно иметь согласие супруга (супруги). Сделку зарегистрируют, но она будет считаться с обременением. Иными словами, если в дальнейшем объявится супруг или супруга и заявит свои права на объект сделки, вы можете запросто лишиться недвижимости в судебном порядке.

Прежде всего стоит проверить достоверность правоустанавливающего документа, предъявленного продавцом. Для совершения максимально безопасной сделки, то есть такой, которая с большой вероятностью не будет оспорена впоследствии, следует выяснить, не наложены ли на квартиру обременения или аресты. Соблюдены ли права граждан, проживавших там до приватизации, наследников, снятых с регистрации, но сохранивших право доли в собственности, и прочих категорий лиц, способных оспорить сделку.

Есть информация по объекту недвижимости, которую можно найти в свободном доступе. Но, к сожалению, далеко не всю. Есть сведения, которые доступны исключительно продавцу. И если продавец не идет на контакт и отказывается раскрывать нюансы своего здоровья или детали его личной жизни (брак, развод, раздел имущества), то это весьма тревожный звонок.

Со стороны ипотечного покупателя тоже имеются некоторые трудности. Банки требуют довольно обширный пакет документов, на сбор которых уходит очень много времени и денег. В итоге, заемщику вполне реально получить отказ в одобрении выбранного объекта.
Ценный совет: если вы решили все сделать сами, то риск ошибки на этапе анализа документов особенно велик. При этом не стоит руководствоваться советами друзей или соседей. У них был свой опыт, а каждая сделка – по-своему уникальна. Будьте честны перед собой – если вы потеряете деньги в результате ошибки, то перекладывать вину на других – последнее дело.
ЭТАП ТРЕТИЙ: ВЫБОР СПОСОБА РАСЧЕТОВ
На современном рынке недвижимости практикуются различные способы расчетов. Наиболее популярный на сегодня – через ячейку (сейф) в банке. Покупатель размещает в нее оговоренную в договоре сумму, а продавец получает доступ к ней только по факту регистрации сделки, а именно, предъявив выписку ЕГРН.

Также набирает популярность способ расчета аккредитивом. В этом случае покупатель открывает банковский счет, доступ к которому, как и в случае с ячейкой, продавец получает, только представив в банк документы, подтверждающие выполнение условий договора.

Также возможен расчет наличными или перевод на банковский счет. Эти варианты не отличаются особой надежностью и поэтому редко встречаются в практике.
Ценный совет: если продавцов или покупателей несколько, то сложно прописать в договоре права доступа к ячейке. Лучше использовать несколько ячеек в этом случае.
ЭТАП ЧЕТВЕРТЫЙ: СОСТАВЛЯЕМ ДОГОВОР
Когда все документы проверены, определен способ расчета, требуется составить договор купли-продажи. При определенных условиях он должен быть заверен нотариусом или иметь простую письменную форму. Например, когда продается доля объекта, а не целиком весь объект или когда собственнику еще не стукнуло 18 лет.

Многие убеждены, что если договор заверен нотариусом, то он повышает его юридическую силу. Знайте, что это не так!
Ценный совет: при составлении договора купли-продажи лучше настоять на фиксации реальной рыночной цены объекта. Помимо суммы нужно обязательно указать способ и условия передачи денег.
ЭТАП ПЯТЫЙ: ПОДАЕМ ДОКУМЕНТЫ НА РЕГИСТРАЦИЮ
Это самый ответственный этап в проведении сделки купли-продажи. Для того, чтобы покупатель стал правомерным обладателем объекта недвижимости, нужно зарегистрировать сделку в УФРС. В настоящее время прием документов для регистрации права собственности ведет МФЦ.

При подаче пакета документов в органы регистрации необходимо проверить не то, что каждое слово, но даже каждую букву. На это нельзя жалеть времени. При малейшей ошибке документы вам вернут и придется заполнять и подавать бумаги заново.
Ценный совет: не стоит консультироваться о правильности содержания и действительности того или иного документа у работника МФЦ. Эти специалисты уполномочены передать пакет документов в УФРС и не могут выступать авторитетом при их оценке, так как не имеют соответствующего образования и знаний.
ЭТАП ШЕСТОЙ: ПРИЕМ-ПЕРЕДАЧА КВАРТИРЫ
После получения зарегистрированных документов и произведения окончательного расчета, наступает самый приятный момент для нового владельца – получение ключей от заветной квартиры. Здесь, самое главное, не потерять голову от счастья и не забыть про завершающий этап, а именно, подписать акт приема-передачи квартиры. Этот документ -последнее звено в сделке купли-продажи; он подтверждает, что все обязательства выполнены согласно договору купли-продажи.
Вот, в принципе, и всё. Если у вас есть требуемые знания, опыт и достаточно времени, чтобы бегать собирать справки и исправлять ошибки, то провести сделку самому реально. Но самое главное, что вам потребуется в этом случае – это удача. Удача не нарваться на мошенников, противостоять которым неспециалисту нереально. А также удача не нарваться на вновь открывшиеся обстоятельства уже после заключения сделки, которые были упущены на этапе подготовки документов. Поэтому выбор всегда только за вами – рассчитывать только на себя и удачу или довериться профессионалам и спать спокойно.
Made on
Tilda